KPC Herning: prodej pozemku se stavbou určenou k demolici není automaticky stavební pozemek
Dodání pozemku, na němž v okamžiku dodání stojí plně funkční budova, nelze kvalifikovat jako zdanitelné dodání „“ jen proto, že strany zamýšlejí budovu zcela či zčásti zbourat a uvolnit místo nové stavbě. Není-li prodávající zapojen do demolice, jde o osvobozené dodání pozemku se stavbou.
Skutkový stav
Dánská developerská společnost KPC koupila od přístavu Odense pozemek s funkčním skladem s tím, že na místě vznikne sociální bydlení pro mladé; část skladu měl následně zbourat kupující, respektive další nabyvatel. Dánská správa transakce zdanila jako dodání stavebního pozemku s odkazem na zamýšlenou demolici. Spor dospěl k Soudnímu dvoru jako otázka výkladu osvobození dodání staveb a pozemků.
Právní posouzení
Soudní dvůr zopakoval, že kvalifikace plnění se odvíjí od objektivní povahy transakce v okamžiku dodání, nikoli primárně od úmyslů stran. Sklad byl při prodeji plně funkční a prodávající se na jeho demolici nijak nepodílel; demolice zajišťovaná kupujícím po nabytí je samostatnou operací, kterou nelze s prodejem spojit do jediného plnění „“. Odlišil tak situaci od věci Don Bosco, kde se prodávající k demolici zavázal a fakticky dodával pozemek připravený k výstavbě. Ekonomická realita nemůže sloužit k překvalifikaci jasně vymezeného plnění jen kvůli budoucím plánům nabyvatele.
Dopad pro praxi
Prakticky: DPH režim prodeje nemovitosti si nastavíte strukturou smlouvy. Chcete-li osvobození (§ 56 ZDPH), předávejte budovu funkční a demolici ponechte zcela na kupujícím — žádný závazek, objednávka ani úhrada bourání z vaší strany; do smlouvy výslovně uveďte, že předmětem je pozemek se stavbou v aktuálním stavu. Chcete-li naopak zdanitelné plnění (typicky kvůli zachování odpočtů), sjednejte demolici jako svou součást dodávky. U osvobozeného prodeje dopředu spočítejte úpravu dříve uplatněných odpočtů u nemovitosti (10letá lhůta) — často rozhodne o výhodnosti celé varianty.